Persaingan kod guna tanah untuk plot tanah yang bertujuan untuk pasaran pertanian borong adalah salah satu masalah yang paling ketara dalam perancangan-tanah bagi projek tersebut. Sebabnya terletak pada fakta bahawa infrastruktur pasaran pertanian borong adalah kompleks secara semula jadi: ia menggabungkan platform dagangan,-kemudahan logistik gudang, perkhidmatan pengangkutan dan objek perkhidmatan, yang sering membawa kepada "persaingan" pelbagai kod penggunaan tanah dalam amalan.
Maklumat ini dikongsi oleh Dr. Undang-undang, Peguam Kehormat Ukraine, Timbalan Rakyat VI, konvokesyen VII, ahli Jawatankuasa Verkhovna Rada Ukraine mengenai Dasar Agraria dan Perhubungan Tanah (2012-2014) Volodymyr Pylypenko.
Satu contoh kod guna tanah yang bersaing ialah 01.12 (Untuk penempatan infrastruktur untuk pasar pertanian borong) dan 03.07 (Untuk pembinaan dan penyelenggaraan bangunan perdagangan). Pasar borong hampir selalu termasuk astaka/kawasan perdagangan, premis pentadbiran, bangunan perkhidmatan, yang kadangkala boleh tersilap memberikan kod guna tanah 03.07 atau 03.15 dan bukannya kod khusus 01.12.
Apabila bercakap tentang perkhidmatan-agro (pengeluar servis, peralatan, agrokimia, operasi perkhidmatan), kadangkala terdapat persaingan antara kod 01.11 (Untuk menyediakan perkhidmatan dalam pertanian) dan 01.12 (Untuk penempatan infrastruktur untuk pasaran pertanian borong).
Algoritma yang disyorkan untuk mengatasi perlanggaran kod penggunaan tanah, yang sepadan dengan logik amalan kehakiman:
1. Tentukan kategori tanah daripada dokumen hakmilik plot dan maklumat Kadaster Tanah Negeri. Sekiranya kategori tanah adalah pertanian, maka pemberian kod guna tanah milik tanah kediaman dan awam tanpa perubahan sewajarnya dalam rejim undang-undang tanah adalah mustahil. Terdapat kes apabila plot tanah yang sudah terbentuk, termasuk yang diambil daripada pengguna tanah untuk keperluan awam, dipindahkan ke pasar pertanian borong. Perkara 10 Undang-undang Ukraine "Mengenai Pasaran Pertanian Borong" memperuntukkan pembelian/perampasan untuk keperluan awam, dan secara prosedural, tindakan sedemikian dijalankan mengikut peraturan Kanun Tanah Ukraine (Perkara 146, 149, dsb.) dan, jika perlu (apabila ia berkaitan dengan harta persendirian), dengan mengambil kira Undang-undang khas Ukraine "On Object Lands" yang terletak di Obyek Tanah Ukraine. berada dalam pemilikan persendirian, untuk keperluan awam atau sebab keperluan sosial."
Dalam kes ini, terdapat situasi apabila plot tanah pertanian dirampas, manakala hanya jenis guna tanah berubah dalam kategori yang ditentukan. Oleh itu, dokumen hak milik pengguna tanah terdahulu perlu dipertimbangkan untuk menentukan kategori tanah yang betul yang akan dipelihara selepas rampasan dan pemindahan ke pasar pertanian borong.
Perundangan tanah mengaitkan secara langsung infrastruktur pasar pertanian borong dengan kategori tanah pertanian. Oleh itu, Perkara 22 Kanun Tanah Ukraine mentakrifkan bahawa tanah pertanian termasuk yang disediakan untuk pengeluaran produk pertanian, untuk penyelidikan saintifik pertanian dan aktiviti pendidikan, serta untuk penempatan infrastruktur pengeluaran yang berkaitan, termasuk infrastruktur pasaran pertanian borong.
Logik perundangan ini diperincikan dalam Klasifikasi Jenis Penggunaan Tanah, di mana dalam bahagian "Tanah Pertanian," jenis penggunaan tanah yang berasingan 01.12 disediakan - "Untuk penempatan infrastruktur untuk pasar pertanian borong." Oleh itu, dari perspektif rejim undang-undang tanah, penempatan pasar borong (sebagai objek infrastruktur pasar pertanian) harus diformalkan di atas tanah pertanian dengan menetapkan jenis penggunaan tanah yang sepadan (01.12) dalam dokumentasi pengurusan tanah dan mencerminkannya dalam maklumat Kadaster Tanah Negeri.
2. Tentukan "tujuan utama" menyediakan plot daripada dokumen utama (keputusan/kontrak/akta negeri/projek pengurusan tanah).
3. Gunakan prinsip pengkhususan (lex specialis): jika terdapat kod khusus dalam pengelas untuk kes anda, pilihnya. Untuk infrastruktur pasaran pertanian borong, pengelas secara langsung termasuk kod 01.12.
4. Semak pematuhan dengan dokumentasi perancangan bandar (zon berfungsi/pelan zon/pelan komprehensif). Ini amat penting apabila plot tanah terletak dalam kawasan berpenduduk. Jika zon berfungsi ialah "agro-logistik/pengeluaran/gudang/infrastruktur pasaran", maka kod 01.12 tidak boleh dipertikaikan.
5. Tentukan sifat undang-undang infrastruktur yang terletak di dalam plot. Tetapkan bahawa projek/objek itu sememangnya pasar pertanian borong, bukan pusat beli-belah runcit. Penanda paling kukuh: 1) status pasaran pertanian borong yang diberikan mengikut undang-undang (perintah badan yang diberi kuasa + sijil), jika sudah diperoleh atau diperoleh secara serentak; 2) peraturan operasi/model perniagaan (aliran perdagangan borong, produk pertanian, logistik, pengurangan kerugian, "infrastruktur pasaran pertanian" sebagai kompleks). Sekiranya infrastruktur pasaran pertanian borong (aliran barangan + logistik + perkhidmatan untuk pengeluar/pembeli) mendominasi, adalah dinasihatkan untuk menggunakan kod 01.12. Jika perdagangan komersial mendominasi (kedai/astaka tanpa fungsi "pasaran" pertanian tertentu), kod 03.07 (atau kod 03.10 dalam versi Pengelas sebelumnya) diguna pakai.
Kod 01.12 dan 03.07 (sebelum ini 03.10) bukanlah "varian yang sama" tujuan penggunaan tanah tetapi kod rejim undang-undang yang berbeza kerana 01.12 secara langsung dalam susunan tanah pertanian, manakala 03.10 menerangkan objek infrastruktur awam/komersial.
Mengapa tanah untuk pasaran pertanian borong perlu diberikan kod 01.12 dan risiko mengklasifikasikan plot tersebut sebagai tanah pembinaan awam.
Pertama, terdapat petunjuk langsung dalam Kanun Tanah Ukraine: infrastruktur pasaran pertanian borong adalah komponen tanah pertanian. Perkara 22 Kanun Tanah Ukraine secara langsung termasuk infrastruktur pasaran pertanian borong dalam tujuan yang tanah pertanian disediakan. Oleh itu, jika objek itu pada dasarnya adalah "pasaran pertanian borong," asas yang betul untuk penggunaan tanah adalah tanah pertanian, bukan pembinaan awam.
Kedua, pelan guna tanah dan pengezonan (LUZP) menyediakan kod khas dan sempit 01.12, yang mendahului kod "pasaran" umum 03.07 (sebelum ini 03.10).
Ketiga, keutamaan menggunakan tanah pertanian untuk tujuan pertanian. Kanun Tanah Ukraine menetapkan keutamaan tanah yang sesuai untuk pertanian dan mengekalkan berhati-hati apabila memperuntukkan mereka bukan untuk "tujuan pertanian." Jika pasaran pertanian borong berfungsi sebagai sebahagian daripada rantaian pengeluaran pertanian (logistik/penyimpanan/pemprosesan utama, dsb.), maka menukar tanah tersebut kepada pembinaan awam dengan memberikannya kod 03.07 (sebelum ini 03.10) muncul sebagai penyingkiran yang tidak wajar dari tanah pertanian, bercanggah dengan Artikel 22, Kod 23 Tanah Ukraine.
Keempat, penggunaan kod 03.07 (sebelum ini 03.10) memerlukan pematuhan ketat terhadap keperluan perancangan bandar. Oleh itu, tanah kediaman dan awam digunakan mengikut pelan am dan dokumentasi perancangan bandar yang lain. Bagi plot di luar kawasan berpenduduk, ini selalunya bermakna tanpa asas perancangan yang betul dan justifikasi fungsian, pihak berkuasa/badan kawal selia akan mempersoalkan kesahihan penggunaan "urbanistik" sedemikian.
Penjelasan penting: versi semasa Perkara 38 Kanun Tanah Ukraine merumuskan konsep tanah kediaman dan awam berfungsi, tanpa pautan langsung "hanya dalam kawasan berpenduduk." Walau bagaimanapun, jika pemindahan plot tanah kepada pasaran pertanian borong berlaku sebelum 17.06.2020 (sebelum pindaan kepada Perkara 38 Kanun Tanah Ukraine), maka mengklasifikasikan plot itu sebagai pembinaan awam adalah mustahil.
Tiada larangan kawal selia untuk menempatkan plot tanah dengan jenis guna tanah 01.12 "Untuk penempatan infrastruktur untuk pasar pertanian borong" dalam kawasan berpenduduk - dengan syarat pematuhan dengan keperluan untuk tujuan fungsi wilayah (dokumentasi perancangan bandar) dan penetapan penggunaan tanah yang betul. Undang-undang Ukraine "Pada Pasaran Pertanian Borong" menetapkan bahawa lokasi infrastruktur pertanian ditentukan oleh badan pusat yang diberi kuasa "di wilayah yang berkaitan" berdasarkan kesesuaian ekonomi (tanpa tempahan "hanya di luar kawasan berpenduduk").
Begitu juga, tiada larangan perundangan am untuk memberikan kod 03.07 hanya kepada plot tanah dalam kawasan berpenduduk. Sejak 2020, takrifan tanah kediaman dan awam dalam Kanun Tanah Ukraine tidak terikat secara eksklusif kepada kawasan berpenduduk tetapi diterangkan melalui penggunaan fungsi (penempatan bangunan kediaman, bangunan awam dan struktur, dll.).
Kesimpulan
Kehadiran rejim undang-undang khas untuk pasaran pertanian borong tidak menghapuskan masalah utama – pemecahan peraturan undang-undang tanah, yang menjana "persaingan" kod penggunaan tanah dan, akibatnya, peningkatan konflik dan risiko pengawalseliaan untuk perniagaan pertanian.
Pada masa yang sama, memandangkan logik perundangan yang diterangkan di atas, peningkatan perlindungan tanah pertanian, dan hasrat negara untuk memastikan penggunaannya terutamanya untuk tujuan pertanian, pasar pertanian borong, mengikut prosedur yang ditakrifkan oleh undang-undang, memperoleh plot tanah dengan tujuan khas, iaitu untuk penempatan infrastruktur untuk pasar pertanian borong. Oleh itu, plot yang sepadan dalam kes ini boleh diberikan kod guna tanah 01.12 sebagai satu-satunya yang mungkin dan sepadan dengan kod penggunaan sebenar.
Dalam dimensi praktikal, menentukan kod penggunaan tanah yang "betul" harus bergantung pada dokumen utama pembentukan plot, fungsi dominan sebenar infrastruktur, dan sekatan perancangan bandar (zon berfungsi), dan bukannya pada tanda-tanda formal objek individu (astaka, premis perdagangan), yang hanya elemen infrastruktur kompleks pasaran pertanian borong. Pemeriksaan dokumen perundangan yang berkualiti apabila memformalkan hak tanah untuk pasaran pertanian borong memastikan aspek utama – kebolehramalan pelaksanaan projek infrastruktur, perlindungan pelaburan dan meminimumkan risiko pertikaian undang-undang dan pendakwaan penguatkuasaan undang-undang.
